经济学家唱衰美国经济扩张,息息相关的房产命运将如何?

作者:jcmp      发布时间:2021-04-12      浏览量:0
经济学家都喜欢说经济扩张周期不会太长

经济学家都喜欢说经济扩张周期不会太长久。最近一段时间,美国市场上的经济学家都在热议这一轮的经济扩张周期是不是已经快要结束了,因为这一轮的美国经济扩张从2009年6月份就开始,迄今已经持续了99个月了。而据美国国民经济研究局的资料显示,从1854年以来,仅有两轮经济扩张周期超过这一次。一次发生在上世纪60年代,持续时间为106个月;另一次则发生在上世纪90年代,周期时长为120个月。因此经济学家自然而然地提出了关于其最终结束后的问题和担忧。

在过去十年中,房房地产市场在美国国民经济中发挥了巨大的作用。一言以蔽之,谈美国的经济波动,就很难离开房地产行业。

但今天的房地产市场与泡沫时期的房地产市场有很大的不同。如果2005年前后的房地产市场的特点是新合格按揭贷款人的需求激增,那么现在的特点则是供应不足。

这一阶段,市场上的房屋销售库存触及历史低点。上市的房屋数量一直很稳定,但是那些挂牌出售的房屋销售速度非常快,导致市场上的房屋越来越少,供不应求的现象越来越明显。

尽管证据显示需求非常强劲,但新建住房的速度要比整体住房市场慢得多。虽然现有的独立屋销售数量目前仅比21世纪初的平均水平低2%(全年销售量减少近105,000套),但新屋销售量却比21世纪初的平均水平低41%(约为39.3万套)。新屋的平均完工量也比21世纪初的平均水平降低37%(约为48.7万套)。

没有人想重复十年前的错误。但上次的历史也可能掩盖我们对未来的判断。我们评估了对美国房地产市场的几个常见担忧:

1、担心下一次衰退即将来临

2、担心借款人过度扩张

3、担心房地产市场被高估

近期可能不会出现衰退,但长远的预期却比较困难,大的转变可能在发生在更长的时间里。不过,住房市场不可能在下一次的全国经济衰退中发挥核心作用。按揭贷款标准受制于法规的限制已经倾向于保守,成功取得按揭贷款的借款人不太可能超出个人财务状况。在全国范围内,房地产市场可能被轻微低估。

衰退不会即将来临,对房产影响适度

美国房价持续攀升,到了今年6月均价首次超过20万美元。一百多位房地产经济学家和专家小组预计这一趋势将会持续下去。然而他们也说,下一次经济衰退发生在2019年底之前的概率为52%。

根据2017年第三季度的Zillow房价预期调查(ZHPE)报告显示,到2020年底之前,经济衰退的概率将跃升至73%。

组内的大多数专家认为,地缘政治危机可能是下一次衰退的主要触发点。该小组将可能的触发因素按照1、2、3…这样排列(参见下图),而地缘政治危机的得分最高,为138分。它高于货币政策的111分,股票市场调整为101分, 政治僵局作为引发衰退的触发点的得分为55分。

对于在美国置业投资的华人来说,大家最关心的莫过于经济衰退对房地产市场的影响了。

平均而言,该小组预计下一次衰退对美国房产只会产生适度的影响。他们表示,旧金山和迈阿密将受影响最大,其次是洛杉矶,纽约,圣地亚哥和西雅图。

在提供房屋价值预期的114位受访者中,持适度影响的受访者预测在2017年房价涨幅会达到5.08%。乐观主义受访者预测涨幅为6.16%,悲观主义受访者为3.83%。

此外,持适度影响的受访者预测2017年1月至2021年12月的年增长率为3.4%,乐观主义受访者者预测在这五年中年均增长率为5.2%,悲观主义受访者预测为1.3%。

如果持适度影响的受访者对2017年的预测正确,那么今年12月份的房屋价值将为204,060美元,但专家指出,如果上次经济衰退从未发生过,那么彼时的平均房屋价值将会达到214,506美元。

每季度调查显示,预期今年房价仍将继续上涨,这是由于低库存推动房地产市场继续火热的缘故。

借款人是否过度贷款?总体来说没有

按揭贷款标准可能是目前的房屋市场与2005年前后的房地产市场最明显的差异了。在住房繁荣期间,过度膨胀的借款人(甚至是个人财务状况出现危机的)能够在购买房屋时扩大预算以获得越来越多的杠杆。随着需求的上涨引起了房价上涨,进一步推升了后续的借款,最终导致经济下滑。

在危机之后,立法大大限制了有资格获得联邦担保的贷款类型,从而减轻一些贷款风险。贷款人仍然可以发起风险较高的贷款,但是他们必须承担投资组合的风险,或者在没有政府担保的情况下向私人投资者出售这些贷款。总体而言,目前的抵押贷款标准较为保守。现在借款人想采用更高的杠杆贷款通常需要具有固定的个人财产。

经济衰退后的一个难点是,与2005年前后不同的是,面对蓬勃发展的住房市场,负担能力不断下降的买家缺乏融资的渠道,无法容易借到更多的按揭贷款,导致难以避免结构性住房市场的挑战。

由于一些市场的负担能力恶化,监管机构和抵押贷款人分别为了扩大符合条件的借款人人数以及可借款金额,从而导致双方的政治压力和财务压力与日俱增。虽然目前的监管环境有其缺陷,但在确保今天的置业人士具有相对良好的个人财务方面发挥了关键作用,抵押贷款目前并未构成更广泛的房屋市场风险。但情况正在不断演变,值得定期监测。

市场是否被高估?不同市场表现不同

在评估房屋市场是否被高估时,需要着重考虑按揭贷款利率、收入和就业趋势。较低的利率对应较高的估值,因为购房者可以借款更多。当地收入或就业率的增加也可能导致当地房地产价格上涨。

在全国范围内,目前家庭收入的15.5%需要被用于支付按揭贷款,这一比例低于2005年前后繁荣时期的高峰值(2006年第二季度为24.9%)和历史平均水平(21%)。产生这一现象的部分原因是由于利率接近历史低点,这在高就业率的时期是非常罕见的。即使抵押贷款利率为6%而不是4%,但仍处于历史上类似经济时期的低水平。

这些数据表明,由于目前的按揭贷款利率较低,导致需要用于支付按揭贷款的比例较小,而如果上调目前的低利率后,将会大致接近历史平均水平。

当然,这个结论在不同的市场上有很大差异。

从上图中我们可以看出,在美国35个最大的住房市场中,每个市场用于支付按揭贷款的家庭收入比例都低于2006年的水平;并且除了圣何塞、旧金山、波特兰、迈阿密、圣地亚哥、丹佛和西雅图这七个市场以外,其他28个市场也均低于历史平均水平。上调了低利率后,除了丹佛、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥和夏洛特这五个市场,其余30个市场的按揭贷款占收入的比例仍然低于2006年的水平,不过有19个市场的比例在历史平均水平之上。2006年第二季度所占比例、2017年第二季度所占比例和历史平均水平差距最大的市场为洛杉矶、圣何塞、旧金山、圣地亚哥、波特兰、西雅图、丹佛、迈阿密、河滨和纽约。

没有一个指标可以完全评判估值风险的复杂性。对于希望在短时间内拥有房屋的买家:例如,拆除旧的房屋框架后重建新房屋所需的时间与利率相关的估值风险不太重要,因为按揭利率在短时间内不太可能大幅波动。

根据上述多项指标(包括西雅图,丹佛和达拉斯),偏离历史平均水平的一些市场可能会导致当地就业和行业动态发生结构性变化。在蓬勃发展的劳动力市场或从工业转向服务业就业(往往与较高收入相关)的市场中,需求已经转移,房价也不断上涨,因此现在按揭贷款占收入的比例超越历史平均水平亦是合理的。

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